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(1)社会投机风气猖獗,积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下,香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫,市民普遍存在三种心态:一是不务正业,认为炒楼比打工好,炒楼一转手便可赚二三十万元,甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元;二是赌徒心态,形成讲胆识、一铺定输赢,赢了就发达的赌徒心态;三是不少人有挫败及失落感,认为“辛苦工作赚钱,不及投机者多”。当时,社会上普遍流传一句话:“HighTech就揩(发展高科技就蚀钱),LowTech就捞(炒楼就赚钱)”,反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮,不少人纷纷转而参与地产投机等活动,社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往,香港经济势将倒退。1993年12月,港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖,经过激烈竞投,最后以信和置业为首,包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团,以39.4亿元投得,这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。(见表5.2)该幅土地面积46.84万方尺,地积比率为1.55倍,可建楼面面积72.60万方尺,即每方尺楼面地价5 400元,加上每方尺1 300元的建筑费,连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元,发展商要赚得两成利润,至少要以每方尺10 000元推出。就在10年计划即将完成之际,置地又策动更瞩目的拓展计划,先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建,该项计划在90年代初完成,即著名的大道中九号物业。1982年2月12日,置地更以47.55亿元的破纪录价格,投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定,置地须在地面兴建一新的巴士总站,其上则为一座两层平台,香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行,总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦,于1985年落成;第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦,于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺,其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。乐天天堂FUN88另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。

乐天天堂FUN88然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅,祖籍浙江宁波,1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港,初期从事棉纱、布疋等贸易生意,1954年创办南丰纺织有限公司,在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年,陈廷骅将南丰纺织改组,于1970年4月在香港上市。当时,南丰纺织法定股本4 500万元,已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后,业务发展很快,到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚,月产棉纱640万磅,稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。

香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后,在第三季转趋淡静,市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策,投机活动减退。该季,香港所有物业买卖合约数目及总成交价,分别回落了17%及8%,而住宅市场方面则分别回落18%及8%。10月14日,即行政长官董建华发表施政报告后的一星期,特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中,大埔地段面积9.12公顷,是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中,在场参与人士的出价显得十分谨慎,结果以56亿元成交,每方尺楼面地价约4811元,成交价仅属一般。〔6〕1972年10月21日,恒隆在香港上市,公开发售2 400万股新股,每股面值2元,以8.5元价格发售,集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘,包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等,另有6个已建成或正在建筑中的收租物业,包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等,已初具规模。(1) 地价、楼价大幅上升迅速,投机炽热。自1978年起,香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道,如火箭般上升。以尖沙咀东部为例,地价在3年内上升了六七倍,楼价亦上升了3倍。地价、楼价的攀升,刺激了大量热钱的涌入,南洋资金更是大举入市。当时,香港“卖楼花”制度大行其道,只要缴付5%至10%的订金,便可购得楼花,进行投机,而炒家对政府限制楼花的种种建议,诸如对楼花转让加重抽税等,并不理会,投机炒楼风空前炽热。乐天天堂FUN88本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。

1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。恒基兆业与新鸿基地产原来同出一系,渊源深厚,其投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景、紧扣地产市道循环的盛衰、重视维持庞大的土地储备、重视住宅楼宇的发展等等。不过,与新地相比,恒基兆业特别重视小型住宅楼宇的发展,故有“小型住宅之王”的雅称。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。〔16〕 林惠莹、方中日著:《黄志祥谈信和“生仔”》,载香港《信报财经月刊》第5卷第1期,第30页。

其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕踏入1992年首季,香港楼市承接上年升势继续上扬,港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,进入第二季后,港府的连串打击炒楼措施,尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现,楼市承接力渐弱,成交大幅减少,炒风收敛,市场转趋淡静,价格亦开始下调。

踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣,推动了香港地产市场从1975年开始复苏,并于1981年达到空前高潮。期间,地产发展商大规模投资兴建各类楼宇,包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼,以及工厂货仓等,地价、楼价、租金大幅攀升,楼花炒卖盛行,投机之风炽热,地产市道呈现空前的繁荣盛况。乐天天堂FUN881980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。

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